Можно ли продать квартиру в ипотеке, что нужно для продажи квартиры, приобретенной в кредит под материнский капитал? На эти вопросы мы попробуем ответить в этой статье.

Справка: ипотека – это  кредит на жилье. Ипотека может быть выдана на срок от нескольких месяцев до 30 лет. Как правило, по этому виду займа банки предлагают самые низкие проценты. Купленную на выданные деньги недвижимость клиент тут же закладывает банку. Жилье, по сути, находится в залоге у банка. В случае нарушения договора со стороны клиента банк забирает заложенную недвижимость в свою полную собственность, тем самым возвращая себе свои деньги.

По закону решать юридическую судьбу недвижимости, которая находится в залоге (передавать по наследству, продавать или дарить) вы не можете до тех пор, пока не будут сняты обременения. То есть, до полного погашения долга перед банком.

Особенности продажи квартиры в ипотеке
Продать квартиру в ипотеке можно самостоятельно, через банк или через специализированную компанию. Но, в любом случае, никогда не скрывайте от покупателя правду: квартира в ипотеке – это серьезно.

1. Начинать такую ​​операцию нужно с обращения в банк с соответствующим заявлением о досрочном погашении долга.  Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.Стоит помнить, что вас могут «попросить» заплатить определенную сумму в виде штрафа или комиссии за погашения долга раньше срока.

Нередко банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов. Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.

2. С покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи

3. Погасить задолженность перед банком

4. Собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры, оформить договор покупки-продажи квартиры, зарегистрировать сделку.

Особенности продажи квартиры, купленной ребенку на материнский капитал

Для этого необходимо:

  • предоставить нотариусу разрешение органов опеки и попечительства
  • предоставить гарантию, что несовершеннолетние не останутся без жилья
  • обратиться с заявлением в банк, где находится имущество в залоге
  • покупатель также пишет  заявление о желании приобрести имущество в залоге, т.е. о желании купить квартиру в ипотеке.

Банковские работники составляют соответствующий договор с потенциальным покупателем.
Открываются две банковские ячейки: в одну вносят средства для приобретения, а в другую — для лица, продающего имущество.
С квартиры снимается ограничение

  • нотариус оформляет сделку, изменяя ведомости в государственном реестре.
    Обе стороны получают доступ к своим банковским ячейкам.

Продажа квартиры по “военной” ипотеке

В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно. В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета. Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

  • оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
  • одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
  • выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
  • получение документального подтверждения о снятии обременения
  • получение свидетельства о собственности в ЕГРП

Оформление у нотариуса
Вам понадобится при себе иметь:

Паспорта продавца и покупателя квартиры. Продажа квартиры купленной на материнский капитал (независимо от того, использовался ли он как первый взнос в ипотеке или просто как часть суммы) требует свидетельств о рождении несовершеннолетних совладельцев.
Договор купли-продажи на квартиру.
Документы для переоформления на нового владельца.
Разрешение от органа опеки и попечительства, если есть несовершеннолетние жители в квартире или нужно продать квартиру купленную под материнский капитал.
Согласие второго из супругов.
Доверенность, если операция оформляется без владельца. Она обязательно заверяется нотариально.
Документы, подтверждающие отсутствие коммунальной задолженности.
Домовую книгу или выписку из нее.
Выписка из государственного реестра за продаваемой квартирой.
Техпаспорт на квартиру в ипотеке.
Дополнительные документы, которые иногда могут требоваться нотариусом.

Налоги от сделки
Следующее, с чем вам придется столкнуться — налоги. Действующим законодательством РФ предусмотрено за продажу квартиры налог в размере 13%.  Налог рассчитывается на основе обязательной декларации. Рассчитанную сумму нужно заплатить до 30 апреля следующего за отчетным годом.

Все юридические изменения, которые происходят с вашим имуществом фиксирует нотариус, поэтому информация автоматически попадает в государственный реестр. А отсюда и вывод: налоговая точно будет знать о продаже вами имущества, поэтому избежать налога не получится. Вопрос только в сумме, с которой рассчитывается налог.

Чтобы минимизировать риски занижения реальной стоимости жилья в Налоговом кодексе РФ (в частности ст. 217) появилась норма: сумма, полученная продавцом квартиры не может быть меньше 70% кадастровой стоимости по состоянию на тот год, в ком она продается.

Можно продать все: квартиру в ипотеке или купленную под материнский капитал. Но главное, не пытайтесь заработать на незаконных процедурах или операциях. Помните, что ваши действия с имуществом всегда можно отследить.

Источник: виртуальный путеводитель по новостройкам Краснодара