С 1 июля 2018 года вступают в силу новые правила для застройщиков, работающих по схеме долевого строительства (поправки содержатся в основном в 218-ФЗ от 29.07.17). С указанной даты будут ужесточены условия привлечения средств, введён дополнительный контроль действий застройщика и многократно увеличатся его непроизводственные расходы.

  • В случае задержки сдачи объекта хотя бы на 1 день, застройщик не имеет права  регистрировать новые ДДУ /договора долевого участия/, то есть привлекать средства новых дольщиков. Более того, застройщик обязан заключить допсоглашения со всеми уже существующими дольщиками, в которых должны быть прописаны новые сроки сдачи объекта.

В случае, если все до единого дольщика согласны с этими сроками и подписали допсоглашения, объект не будет считаться долгостроем. Если же хотя бы один дольщик будет против – объект официально получает статус долгостроя, и привлекать средства дольщиков по 214-ФЗ, а также регистрировать сделки по нему в Росреестре запрещено, а проблемный объект будет достраивать другой инвестор. Либо компания самостоятельно завершит строительство за счет тех средств, которые уже привлекла.

  •  Банковское сопровождение (один объект – один счёт)
    Каждый застройщик, возводящий многоэтажку на средства граждан-дольщиков, должен открыть специальный счёт в уполномоченном банке (перечень этих банков утверждает ЦБ, сейчас их 25). То есть одно разрешение на строительство будет предусматривать только один расчетный счет. По мнению законодателей, это позволит уйти от «котлового метода», когда дольщики одного дома финансируют постройку другого. Кроме того банк, в котором открыт счёт, будет контролировать все расходы застройщика, вплоть до проверки документов по которым проходят платежи (договоры, накладные, счета-фактуры и пр.).
    По мнению Минстроя, при описанной схеме, банк, выступающий в роли дополнительного контролирующего органа, сможет на раннем этапе увидеть нецелевое использование средств дольщиков.
Есть опасение, что банковское сопровождение, во-первых, не сможет выполнять функции защиты дольщиков (как это случилось со страхованием ответственности застройщика), во-вторых, превратится в инструмент давления банка на строителей. Ведь банк, под предлогом «контроля», сможет блокировать операции по счёту застройщика, если тот будет недостаточно покладист.
  • Финансовая подушка в размере 10% стоимости объекта
    На период строительства объекта компании-застройщику необходимо будет постоянно иметь на своём счету сумму в размере 10% от стоимости новостройки. То есть речь идёт о замораживании в банке изрядного количества денег. Предполагается, что замороженные 10% станут эдакой финансовой подушкой на непредвиденный случай. Изначально предполагалось, что застройщик должен будет формировать подушку из собственных средств, но сейчас в Госдуме находятся поправки в закон, согласно которым необходимую сумму можно будет взять в виде кредита.
Эксперты считают, что далеко не все компании-застройщики могут позволить себе заморозить на длительный срок десятую часть средств, потребных на возведение жилого дома (или даже целого квартала). Если же использовать для «подушки» кредитные средства, то придётся отдать немало денег банку в счёт процентов по кредиту. 

После вступления в силу требования об обязательном использовании эскроу-счетов, застройщик неизбежно должен будет оформить кредит на все 100% стоимости объекта (ведь доступ к деньгам на эскроу-счетах он получит только после окончания строительства, а строить на что-то надо). В результате ситуация будет доведена до абсурда – застройщику перед началом строительства надо будет взять у банка кредит в размере 10% стоимости объекта (для формирования «подушки»), чтобы продемонстрировать банку способность привлекать кредит на 100% стоимости объекта.

  •  Один проект – одно юридическое лицо
    Запрещен запрет на строительство одной компанией более чем одного жилого дома. То есть одно юридическое лицо может получить разрешение на строительство только одного жилого дома. Если же застройщик хочет возводить одновременно несколько объектов, ему придётся плодить «дочек», а комплексное освоение территорий во многих случаях вообще оказывается незаконным.
 Повысится риск появления мошенников, выдающих себя за фирмы, аффилированные с крупными и известными девелоперскими компаниями.
  • Для работы с долёвкой стаж не менее 3 лет
    Речь идёт о необходимости девелоперу иметь как минимум трёхлетий опыт работы в качестве застройщика, техподрядчика или генподрядчика, построившего не менее 10 тыс. кв. м жилья. Если такого опыта нет, то привлекать средства по договорам долевого участия девелопер будет не в праве.
    Более того, даже компании с опытом, прежде чем получить право на работу с долёвкой, придётся защитить свой «статус застройщика».
И законодатели явно нацелены на то, чтобы сделать защиту статуса как можно более сложной. Например, несколько дней назад депутаты Госдумы предложили лишать статуса застройщика фирмы, задержавшие ввод объекта на 3 месяца и более

Указанные нововведения обязательно приведут к переделу строительного рынка, так как помимо защиты дольщиков  они четко направлены на выдавливание с рынка малых и средних компаний-застройщиков. Скорее всего, произойдет частичная монополизация рынка. 

  •  Перечисление средств дольщиков на эскроу-счета

с 1 июля 2019 года станет обязательной норма об обязательном использовании эскроу-счетов, что дополнительно удорожит долевое строительство.

Финансирование долевого строительства с помощью эскроу-счетов российские застройщики используют с апреля текущего года. Но с 1 июля 2019 года этот механизм станет обязательным. Суть технологии эскроу-счетов такова: если жильё приобретается на этапе строительства, то деньги, внесённые дольщиками, в течение всего периода строительства хранятся на спецсчетах в банках. При этом доступа к ним не имеют ни покупатель (дольщик), ни продавец (застройщик). То есть девелоперу придётся финансировать стройку из собственных средств или же кредитоваться в банках. И лишь после того как ключи будут вручены дольщикам, эскроу-счёт размораживается и деньги уходят к застройщику. Он из этих средств погашает кредиты, проводит окончательные расчёты с подрядчиками и т.д.

Любопытная особенность описанной схемы – на средства дольщиков, лежащих на эскроу-счёте, не начисляются проценты. Банк получает в пользование огромные суммы на несколько лет и ничего не платит за пользование чужими деньгами. Зато застройщик, чьими деньгами бесплатно пользуется банк, должен брать кредит на строительство под рыночную процентную ставку. Эксперты уже неоднократно заявляли, что одно только введение эскроу-счетов приведёт к удорожанию жилья в новостройках на 10-20%.
Законодатели уверяют, что эскроу-счета станут гарантией сохранности средств дольщиков на случай, если стройка не будет завершена. На самом деле это не так. Именно под залог средств, лежащих на эскроу-счетах, застройщику предлагается брать кредиты на строительство. Если же застройщик ничего не построит, то кредиторы обратят взыскание на средства залога – то есть на деньги дольщиков. А значит, дольщикам может ничего не остаться.

Возможные последствия для строительной отрасли:
Член национального совета Гильдии риэлторов Михаил Гороховский считает, что изменение законодательства в сфере долевого строительства приведёт к росту цен на новое жильё примерно на 20%. Как замечают эксперты, на цены повлияет не только увеличение себестоимости строительства, но и сворачивание бизнеса многими девелоперами. Уход с рынка большого числа игроков приведёт к падению объёмов ввода жилья, а, следовательно, – росту цены.

Ещё одним следствием исчезновения большого количества компаний-застройщиков станет монополизация рынка и снижение конкуренции среди застройщиков. Всё это как минимум, приведёт к обеднению ассортимента жилья, предлагаемого на продажу, а в перспективе может сказаться и на качестве строительства.

Одним из его последствий может стать расцвет альтернативных механизмов покупки ещё непостроенных квартир – «кооперативов», «товариществ» и т.д., которые не подпадают под закон о долёвке, не несут больших непроизводственных расходов, а значит, могут предлагать жильё по сравнительно низким ценам. Правда, в этом случае у граждан нет вообще никакой защиты от рыночных рисков и недобросовестных строителей.